Ingatlanpiaci hírek

Fennállása óta – az egyébként igen gyenge piacon – a legmagasabb számú ingatlantranzakciót realizálta márciusban a Duna House, ahol a konkurens hálózatok többségével szemben a válságban is növekedett a hálózat, megduplázva ezzel a cég piaci részesedését. A piaci tapasztalatok szerint egyre nehezebb a saját erőből történő lakáseladás – ilyen esetben akár egy évig is kell várni a vevőre.

A vevők megnövekedett igényszintje, a vásárlóerő csökkenése, a hitelezés szigorítása, és a lakástámogatási rendszerek megszűnése miatt a becslések szerint országosan kb. 150.000-es eladó lakásállomány tulajdonosai jóval kevesebb vevőért versenyeznek, és egyelőre nem látszik a piacon olyan jellegű változás, ami a fizetőképes vevők számának hirtelen jelentős növekedésére utalna.

Éppen ezért továbbra is nehéz önerőből lakást eladni, hiszen a fenti tendenciák miatt egyre keményebben meg kell küzdenie a vevőért az egyénileg eladóknak – ami az esetek többségében nem jár sikerrel. A Duna House tapasztalatai szerint a válság óta az „önerős” lakáseladások nagy része sikertelenül zárul, így egyre többen fordulnak a hálózat irodáihoz – márciusban a gyenge piaci környezet ellenére is soha nem látott mennyiségű ingatlan-tranzakcióra került sor.

A cég statisztikái szerint a piaci áron kínálat ingatlanokat általában 30-120 nap alatt értékesíteni tudják munkatársaik, míg az egyéni eladók – sokszor túlárazott – ingatlanai esetében akár 12 hónap, vagy még több is lehet a várakozási idő. Mindez különösen azért érdekes, mert a devizahitelek megemelkedett törlesztő részleteinek köszönhetően már szignifikáns arányban vannak jelen azon ingatlantulajdonosok, akiknek érdeke, hogy minél gyorsabban túl tudjanak adni lakástulajdonukon – ezekben az esetekben a legtöbbször már nincs idő egyéni próbálkozásokra.

A fenti tendenciák miatt az elmúlt egy évben alaposan felértékelődött az ingatlanközvetítők szerepe, noha sokan közülük – még az ismertebb hálózatok is – számos iroda bezárására kényszerültek, nem beszélve a rengeteg megszűnt önálló ingatlanirodáról, akik a csökkenő kereslet, és az alacsony árak miatt már az üzlethelyiségek fenntartási költségeit sem tudták kitermelni. Ezzel együtt a közvetítői piacon is alapos átrendeződés ment végbe: csak a megbízható szolgáltatást nyújtó, válságálló üzleti modellel rendelkező ingatlanforgalmazó hálózatok tudták jelentősen növelni piaci részesedésüket – a Duna House piacrészesedése az ingatlanközvetítés területén 95 %-kal, míg a Duna House Hitel Centrum piaci részesedése 350%-kal növekedett a válság kezdete óta.

A díj kétéves fennállásának történetében másodszorra, az ingatlanközvetítők közül egyedül kapta meg
a Magyar Ingatlanszövetség Innovációs díját a Duna House. Az elismeréssel a 2009-ben megvalósított,
elsősorban az Ügyfeleket érintő fejlesztési tevékenységeket, eredményeket honorálta a cím felajánlója.

Magyarország piacvezető hálózata számára ez az elismerés fontos visszajelzés arról, hogy a Duna House
jó úton jár – mondta a díj átvétele után Szalay Kinga, a Duna House franchise-igazgatója. Hozzátette, a
cégcsoport a jövőben is azon lesz, hogy mind Ügyfelei, mind üzleti partnerei felé megbízható, professzionális
szolgáltatást nyújtson, valamint továbbra is elsőszámú felelősségként tekint a szakmai színvonal magas szinten
tartására, melyben a Magyar Ingatlanszövetséggel közösen jelentős eredményeket sikerült elérni.

Az egyre csökkenő kamatok miatt tovább terjedhetnek a forinthitelek az idei évben, a hitelfelvételek drasztikus központi szigorítása következtében azonban a lakosság egy része kiszorul a hitelezhetők köréből.Az OC szerint  a történelmi mélypontra került jegybanki alapkamat tovább fogja segíteni a forinthitelek terjedését, és várhatóan egyre több pénzintézet kínálatában fog szerepelni kedvező forinthitel, ami a hitelfelvevők számára előnyös versenyhelyzetet teremthet majd. A bankok már tavaly májusban elkezdték leszorítani az euró alapú lakáshitelek kamatait, aminek következtében az átlagos ráta 2009 decemberében 7,65 százalékon állt. Az MNB statisztikája szerint forinthiteleknél hasonló a tendencia, itt 9,16 százalékos volt az átlagos ráta a tavalyi év végén.
A társaság kiemelte, hogy az elmúlt időszakban jelentősen nőtt a problémás ügyfelek száma, amely leginkább a PSZÁF adatai alapján a rossz adósok hiteleinek nagyságában mutatkozik. Nyolcszázezer közelében van a bajba jutott adósok száma a Központi Hitelinformációs Rendszer adatai szerint és több mint 170 ezerrel nőtt a késve fizető adósok száma is az elmúlt évben. Emiatt a bankok rossz minősítésű hitel portfoliója 2009. III. negyedévének végére elérte a 390 milliárd forintot.

Az Otthon Centrum elemzése szerint egy március elsején hatályba lépő kormányrendelet jelentősen szigorítja majd a lakossági hitelezés feltételeit és a hitelképesség vizsgálatát is. A jogszabály forinthitel esetében 75 százalékban maximalizálja a hitelfedezeti arányt, azaz az ingatlan fedezeti értékéhez képest a hitel ezt az arányt érheti el, míg euró alapú hitelfelvétel esetén ugyanez az érték 60 százalék, bármely más devizahitelnél pedig 45 százalék. Lízingnél minden esetben 5 százalékponttal magasabb a limit. Emellett nyártól a pénzintézetek gyakorlatilag csak a hitelképességi vizsgálat után adhatnak hitelt.A szigorítással lényegében kiesnek a hitelezhetőségi körből a jövedelemmel nem rendelkezők, a bejelentett jövedelem nélkül foglalkoztatottak, vagy akiknek nagyon alacsony a hivatalos jövedelmük – akár, mert részmunkaidősök, vagy a munkaadójuk nem jelenti be őket teljes összegre. Nehezebben juthatnak majd hitelhez az amúgy is szigorodó banki kockázati listán előkelő helyen szereplő kistelepüléseken élők.

A múlt év végén 5.854 lakást – a 2006. évi felét – kínáltak a fejlesztők eladásra Budapesten, ezek együttes ára 162,5 milliárd forint volt, amely a GDP fél százalékát teszi ki.

Az átlagos lakás 61 négyzetméteres volt, 11 négyzetméteres terasszal, amelyet 417 ezer forintos négyzetméter áron kínáltak, így az eladási ár 27,7 millió forintot tett ki.

A Cordia a 4 lakásnál többet tartalmazó fejlesztéseket vizsgálta, ezekből 256 volt Budapesten 2009 végén. Legtöbb projekt a XIV. kerületben volt (47), majd a XI. kerület (46) és a XIII. kerület következett (27 projekt). A 256 projektben 22.409 lakás található, ezekből 5.854-et kínáltak eladásra tavaly év végén. Ezek 63 százaléka már elkészült, tehát beköltözhető volt.

Az eladásra kínált lakások 40 százaléka volt 2 szobás, 38 százaléka pedig 3 szobás. A teljes nettó alapterület 359 ezer négyzetméter volt, amelyhez 68 ezer négyzetméter terasz társult. A teraszokat 20 négyzetméterig felében veszik számba az alapterületnél, afelett a harmadát számítják hozzá.

A Cordia információja szerint a fejlesztők 20 projektet függesztettek fel, 1.376 lakással. A legtöbb fejlesztő azért állt le, mert nem kapott hitelt. Földi Tibor elmondta, hogy döntően azok a fejlesztők tartoznak ebbe a körbe, amelyek későn érkeztek Magyarországra, amikor már drágák voltak a telkek. Zömében spanyol és izraeli befektetőkről van szó, akiknek otthon is gondjaik akadtak időközben.

Amikor 2006 végén 11.558 lakás adta a kínálatot, ebből 10 ezret el is adtak. Tavaly az 5.854 kínálatból 1.800 lakás kelt el. A Cordia becslése szerint idén 3.604-re csökken a lakáskínálat Budapesten, amely jövőre 1.104-re apadhat – hangzott el a cég  sajtótájékoztatóján.

Az ingatlanfejlesztők szerint a mostani lakástúlkínálat könnyen lakáshiánnyá változhat.

A múlt év végén 5.854 lakást – a 2006. évi felét – kínáltak a fejlesztők eladásra Budapesten, ezek együttes ára 162,5 milliárd forint volt, amely a GDP fél százalékát teszi ki – mondta Földi Tibor a Cordia Zrt. vezérigazgatója csütörtökön sajtótájékoztatón Budapesten.

Az átlagos lakás 61 négyzetméteres volt, 11 négyzetméteres terasszal, amelyet 417 ezer forintos négyzetméter áron kínáltak, így az eladási ár 27,7 millió forintot tett ki.
A Cordia a 4 lakásnál többet tartalmazó fejlesztéseket vizsgálta, ezekből 256 volt Budapesten 2009 végén. Legtöbb projekt a XIV. kerületben volt (47), majd a XI. kerület (46) és a XIII. kerület következett (27 projekt). A 256 projektben 22.409 lakás található, ezekből 5.854-et kínáltak eladásra tavaly év végén. Ezek 63 százaléka már elkészült, tehát beköltözhető volt.
Az eladásra kínált lakások 40 százaléka volt 2 szobás, 38 százaléka pedig 3 szobás. A teljes nettó alapterület 359 ezer négyzetméter volt, amelyhez 68 ezer négyzetméter terasz társult. A teraszokat 20 négyzetméterig felében veszik számba az alapterületnél, afelett a harmadát számítják hozzá.

A Cordia információja szerint a fejlesztők 20 projektet függesztettek fel, 1.376 lakással. A legtöbb fejlesztő azért állt le, mert nem kapott hitelt. Földi Tibor elmondta, hogy döntően azok a fejlesztők tartoznak ebbe a körbe, amelyek későn érkeztek Magyarországra, amikor már drágák voltak a telkek. Zömében spanyol és izraeli befektetőkről van szó, akiknek otthon is gondjaik akadtak időközben.

Amikor 2006 végén 11.558 lakás adta a kínálatot, ebből 10 ezret el is adtak. Tavaly az 5.854 kínálatból 1.800 lakás kelt el. A Cordia becslése szerint idén 3.604-re csökken a lakáskínálat Budapesten, amely jövőre 1.104-re apadhat – írja a cég sajtóközleménye.

A GKI szerint nem mostanában fog újjáéledni a lakáspiac, az árak emelkedése nem várható.

A GKI fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2010 januárjában –29,2, ami lényegében megegyezik az egy negyedévvel ezelőtti megkérdezés során kapott átlagértékkel. A szereplők szerint a kicsivel a mélypont feletti stagnálás folytatódik, az ingatlanpiac várhatóan a közeljövőben nem kel fel a padlóról.

Budapesten a panellakások és a belvárosi társasházi lakások esetében a legerősebb a túlkínálat. Ez utóbbi az egyetlen szegmens, ahol romlott a megítélés. Az előző felméréshez képest javultak a helyzetértékelések a budai oldalra és a családi házakra vonatkozóan.

Kelet-Magyarország a panellakások piacának értékelése romlott meglehetősen nagymértékben, de a nem panel társasházi lakások esetében is kedvezőtlenebbé vált a helyzet. Nyugat-Magyarországon mindhárom szegmensben nőtt a túlkínálat mértéke.

A válaszadó ingatlanfejlesztő és -forgalmazó vállalkozások a következő 12 hónapban a fővárosban és a vidéki térségekben is alapvetően változatlan piaci helyzetre számítanak.

A 2010. januári felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedévhez képest számottevően romlottak. A lakásépítést vagy vásárlást tervezők aránya januárban mindösszesen 1% volt. A lakásfelújítást és -korszerűsítést biztosan vagy valószínűleg tervezők aránya is további enyhe visszaesést mutat az előző negyedévhez képest. 2010 januárjában a meglévő lakásokon a háztartások 0,8%-a tervez biztosan jelentős fejlesztéseket egy éven belül – szemben az októberi 0,9%-kal.

A mostani évi 28 milliárd forint állami támogatás felhasználásával 30 év alatt lehetne a jelenlegi követelményeknek megfelelően hőszigetelni a lakásokat, viszont ha minden lakás már ilyen lenne, akkor évi 472 milliárd forintnyi földgázt lehetne megtakarítani, a mai árakkal kalkulálva.A 4 milliós magyar lakásállomány háromnegyede, azaz 2,8 millió a családi ház, 800 ezer pedig úgynevezett iparosított technológiával – zömében panelból – készült. Ha a családi házak tizedét hőszigetelnék évente, akkor 80 ezer ember jutna munkához 10 évig – kalkulálta ki a Knauf Insulation.Az évi 28 milliárd forintos támogatás azonban kevés ahhoz, hogy tömegesen az energiamegtakarító felújításokat válasszák a lakástulajdonosok. További rossz üzenet a távfűtés áfájának 5 százalékra csökkentése, amely inkább ösztönöz energia pazarlásra, mint megtakarításra. A paneles lakások jelenleg háromszor annyi energiát fogyasztanak, mint a mai követelmény.

A lakások háromnegyedét földgázzal fűtik a magyar tulajdonosaik. Az évi 14-15 milliárd köbméteres országos felhasználás felét használja a lakosság, ennek háromnegyede fűtésre megy el. Ha a lakások fűtési igényét felére lehetne csökkenteni, akkor az így megspórolt földgáz – a mai 135 forintos köbméterenkénti áron számolva – 472 milliárd forintot tenne ki – olvasható a közleményben.

Tegnap még arról beszélt az ellenzéki párt lakásügyekért felelős politikusa, hogy az ingatlanadó később bevezethető, ma kiderült: a Fidesz nem indítja.

A Fidesz álláspontja világos és egyértelmű: elutasítjuk az ingatlanadót, amelynek bevezetése egy igazságtalan, tisztességtelen és rossz döntése volt a kormánynak – reagált a párt helyettes szóvivője Mádi László szavaira. Mádi László fideszes politikus a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete csütörtöki rendezvényén úgy fogalmazott, hogy az ingatlanadót “rövid távon el kell felejteni, de kellő előkészítés és a társadalommal folytatott egyeztetés után bevezethető”. – írja a fidesz.hu.

Adószakértők szerint a forgalmi érték meghatározásán bukott el a törvény, kérdés, sikerül-e visszahozni.

„Az Alkotmánybíróság tegnapi döntésével egy hónapok óta zajló vita végére tett pontot. Az indítványozók ’pergőtüzet’ nyitottak e jogszabályra, annak szinte minden elemét megkérdőjelezték. A Testület korábbi határozatai alapján előrevetíthető volt, hogy amennyiben az a jogszabály egy lényeges pontját az Alkotmányba ütközőnek tartja, akkor a többi indítványt már érdemben nem fogja vizsgálni. A bírák ez esetben a jogszabály Achilles sarkaként a forgalmi érték meghatározásában rejlő bizonytalanságot és az ebből eredő szankcionálhatóságot határozták meg.

Lehet-e értékalapú ingatlanadó törvényt alkotmányos keretek között megalkotni?

A bírák korábbi, az ún. luxusadó tárgyában hozott döntése és a jelen határozat tükrében felvetődik a kérdés, hogy egyáltalán lehetséges-e Magyarországon az Alkotmány keretei között értékalapú ingatlanadó bevezetésére. Az Alkotmánybíróság újólag leszögezte, hogy önmagában sem az ingatlanadó (hisz az építményadó formájában már két évtizede létezik), sem annak forgalmi értéken alapuló meghatározása önmagában nem Alkotmány ellenes.

A határozat figyelmes olvasása alapján két megoldást is elfogadhatónak tart a Testület:

a.)    számított értéken alapuló adóalap meghatározás, mely ellen jogorvoslatnak van helye, vagy

b.)    a jelenlegi visszterhes vagyonátruházási illeték kiszabását követő forgalmi érték meghatározás, ahol az illeték alapjának meghatározása az adóalany bejelentésén alapul.

A fentieken túl azonban érdemi iránymutatást nem tartalmaz az Alkotmánybíróság ezen határozata, mely egy későbbi jogalkotás folyamán felhasználható lenne. Mindenképpen sok haszonnal járt volna, ha a bírák – gyakorlatukkal ellentétben – a többi, a lakóingatlanok adóztatása tárgyában készült beadvány tárgyában is megnyilatkoztak volna, hiszen ezáltal a továbbiakban újabb zsákutcák kikerülésére nyílt volna lehetőség.

Torma Levente, a DLA Piper nemzetközi jogi iroda adószakértője a következőket emelte ki az Alkotmánybíróság vagyonadóról meghozott döntésével kapcsolatban:

„Az Alkotmánybíróság határozata arra enged következtetni, hogy szeretné a vagyonadót, de egy kissé másként. Általánosságban az önadózás módszere sem vitatott. A határozat szerint azonban ez a technika jogbizonytalanságot eredményez a vagyonadó esetében ezért indokolt a kivetéses adóztatás bevezetése a jelenlegi önadózás helyett.

Talán a gyors döntéshozatal volt az oka annak, hogy nincs részletes más országok szabályozását vizsgáló összehasonlító elemzés a döntés indokolásában. Ez azért meglepő egy kissé, mert az ingatlanadó alapjának meghatározása nemcsak a magyar szabályozás szerint bonyolult, hanem szinte minden ingatlanadót alkalmazó országban az egyik kulcs probléma. Az összehasonlító elemzés sokat segíthetett volna a szabályozástechnikai problémák megértésében.

Remélhetőleg a döntés következménye nem az lesz, hogy Magyarországon megszűnik a vagyon alapú adóztatás lehetősége. Meg kell említeni, hogy a vagyonadó alkalmazása ilyen, vagy olyan formában kétségkívül indokolt, hiszen nehéz lenne más olyan adónemet találni, ahol az arányos közteherviselés elve jobban érvényesülhetne. Érdemes azonban még egyszer átgondolni azt, hogy vajon ez az adóbevétel a központi költségvetést, vagy az önkormányzatok büdzséjét gyarapítsa-e?  Az AB logikáját követve, amely szerint az adóalap kockázata nem terhelheti az adózót, megkérdőjelezhető a 2010-ben bevezetett elvárt adó alkotmányossága is.”

Mindkét szakértő kiemelte: „A határozat nem vitatja a vagyonadó létjogosultságát és kifejezetten említi, hogy már régóta létezik a vagyon alapú adóztatás lehetősége Magyarországon. A világ számos országában bevezették az ingatlanadót, azonban annak tárgyát illetően, illetve az adó alapjának tekintetében számos megoldás ismert. A jogalkotó számára azonban a későbbiekben mindenképpen megfontolás tárgyát kell képeznie, hogy a gazdaság versenyképességének fokozása érdekében az élőmunkára rakódó adó és járulék terhek további csökkentése elkerülhetetlen. Ennek forrása pedig bevételi oldalon jellemzően kettő lehet, vagy a forgalmi típusú adók növelése, vagy a különböző vagyontárgyak megadóztatása. Tekintettel arra, hogy Magyarország már most az EU direktíva által elfogadott legmagasabb általános adókulcsot alkalmazza az általános forgalmi adót illetően, itt viszonylag csekély a mozgástér. Ez alapján egy adóátcsoportosítás során, mint egyetlen jelentős tartalék az ingatlanok megadóztatása marad.”

A fejlesztők örülnek, hogy nincs ingatlandó, szerintük a kis lakást vásárlók fizettek volna.
Lélegzetvételnyi időhöz jutnak azok az ingatlanfejlesztők, akiknek eladatlan lakásaik után is meg kellett volna fizetniük az ingatlanadót. Ezeket a költségeket egyébként többnyire a vevőikre kellett volna hárítaniuk. Így a kisebb lakást vásárlók fizethették volna meg ennek árát – olvasható a mai sajtónyilatkozatokban.

A szakembere szerint: tavaly decemberben azokat a 30 millió feletti lakásokat, amelyek az APEH kalkulátora szerint határesetként értékeltek a fejlesztők, azokat leárazták. Most viszont elképzelhető, hogy ezek ára ismét kicsivel 30 millió fölé kúszik majd. Ugyanakkor a szakértő megjegyezte azt is, hogy nagy áremelkedések nem várhatók, hiszen közel 8000 eladatlan, már elkészült lakást kínálnak a fejlesztők. De tavalyi év második felében kevesebb, mint 800 új lakást tudtak eladni. Ha a tendencia tovább folytatódik, akkor elméletileg akár 8-10 évig is szenvedhetnek, eladatlan készleteikkel az ingatlanpiaci beruházók.

Más országokban komoly bevételi forrást jelent az önkormányzatoknak az ingatlanadó. Éppen ezért nem zárható ki, hogy valamilyen formában a jövőben ismét előveszik az ötletet a döntéshozók. Lengyelországban minden lakóingatlan után egységesen kell fizetni adót, Csehországban és Szlovákiában, értékkategóriánként kell fizetni. (Többet kell fizetni a városban, a megyei és falusi környezetben kevesebbet.) Hollandiában nemcsak a tulajdonosnak, de a lakást bérlőknek is fizetniük kell. Az Egyesült Államokban pedig már a 18. századtól kezdve szednek ilyen típusú adót, amelyekből jelentős bevételük van a helyi önkormányzatoknak.

Távozik Beleznay Éva, Budapest főépítésze.

Az Index hírportál értesülései szerint, amelyeket a Tiba Zsolt fővárosi főjegyző megerősített, csütörtökön aláírták Beleznay Éva felmondását, munkajogilag már csak két hónapos felmondási idejét tölti a városházán. A felmondás okáról nem tudni semmit – tették hozzá.

Mint az Index felidézte, Beleznay Éva 2006-ban megbízott főépítész lett. A Schneller István helyére kiírt pályázaton hárman indultak: Beleznay Éva, Schneller helyettese, Fiala István, a XI. kerület egykori főépítésze és Vajai Tamás építész.

A posztra kiírt pályázat 2007-ben eredménytelen volt, ezért az addig megbízott főépítészként dolgozó Beleznay Éva maradt – továbbra is megbízott – főépítész, majd hónapokkal később véglegesítették megbízását – írja a Metropol.

Kevesebbet ér a Fehér Ház épülete,  és Obama népszerűsége is csökken.

Jelentősen csökkent az amerikai elnök rezidenciájának értéke, párhuzamosan az elnök népszerűségvesztésével.Egy évvel elnöki hivatalba lépése után nem csupán Barack Obama veszített népszerűségéből, de a lakhelyéül szolgáló Fehér Ház is leértékelődött az elmúlt egy év során, az amerikai ingatlanpiac folytatódó gyengélkedése miatt.

Egy ingatlanpiaci internetes portálon megjelent becslés szerint egy év alatt az 5100 négyzetméteres Fehér Ház 5,1 százalékot vesztett értékéből: egy évvel ezelőtt mintegy 308 millió dollárt ért, jelenleg csak 15,6 millió dollárral kevesebbért, 292,5 millió dollárért lehetne eladni. Értékcsökkenése megfelel a környékbeli ingatlanok értékvesztésének. (MTI+MFOR)

Petrik Zoltán látja el az Eston International új, ingatlanüzemeltetési üzletágának vezetői feladatait 2010. január 1-jétől.

A szakember külkereskedelmi végzettségű, illetve a Budapesti Műszaki Egyetem és a Nottingham Trent University közös ingatlanszakmai (RICS) képzettségét is megszerezte, felsőfokon beszéli az angol mellett az olasz nyelvet is, s németül is tud. Tízéves ingatlanpiaci tapasztalatát többek között olyan neves vállalatoknál szerezte, mint a Whitestone Investment, az Akron Group vagy a Strabag. Korábbi munkái során ingatlanfejlesztési, portfóliókezelési és üzletfejlesztési projekteken kívül befektetési lehetőségek felkutatásában, bérbeadási és értékesítési feladatokban is részt vett.

Továbbra is üresen marad az egykori gyógyintézet – csak gyógyászati funkcióra lehet használni.

Rövidesen hatályát veszti az Országos Pszichiátriai és Neurológiai Intézet (OPNI) területére elrendelt változtatási tilalom, ezért a második kerületi önkormányzat képviselőtestülete megalkotta a beépíthetőség keretszabályait.

Az új szabályozás nem változtatta meg az egészségügyi területhasználatot, így az új tulajdonos csak gyógyászattal kapcsolatos funkciót tervezhet a 40 hektáros hűvösvölgyi ingatlanra.

Az egyhangúlag elfogadott terv az erdőterület megőrzését, a turisztikai és rekreációs hasznosítást támogatja. A műemléki védettségű főépületet és a kerttörténei szempontból is értékes környezetét a szabályozás különösen védendőnek nyilvánította. Az övezetben a a módosítás során a beépíthetőséget 15-ről 10 százalékra csökkentették – olvasható a kerület honlapján – írja a Napi Gazdaság.

Nehéz megegyezni a lakókkal, így viszont elmarad a társasházak felújítása.

A házak egy része piaci információk alapján annyira leromlott, hogy már statikai problémák is jelentkeztek náluk.

Amikor a 90-es évek első felében az önkormányzatok gyakorlatilag eladták a bérlakásaikat, a felújítási kötelezettséget is értékesítették a tulajdonosoknak. Miután az újdonsült tulajdonosok többsége nem képes finanszírozni egy komolyabb munkát a házon, hamar megjelentek az értékesebb területeken a fejlesztők, hogy beépítenék a tetőteret, és ezért cserébe általában rendbe hozzák az adott házat.
Egy tetőtérbepítésekkel foglalkozó cég azt állítja, hogy az új tetőtéri lakások eladási árának a 10 százalékát tudja erre fordítani. A 10 százalékot a négyzetméterenkénti 500 ezer forintos tetőtéri lakásárhoz kell mérni. Az Andrássy úton más a helyzet, ott az átlagár 1 millió forint, bár a kínálatban szerepel 2,7 millió forintos fajlagos árú tetőtéri lakás is.

A fejlesztő először azzal a problémával találkozik, hogy a társasházi törvény szerint nem egyszerű, hanem négyötödös többséggel kell megszavazniuk a tulajdonosoknak a tetőtér eladását. Az alkuban jellemzően szerepel a homlokzat, a lépcsőház rendbetétele, a közművezetékek cseréje, és általában a lift beszerelése is. A lakók egy része azonban próbálja különalkuhoz kötni a szavazatát: a fejlesztő újítsa fel a fürdőszobáját, fesse ki a lakását.

Ha valakinek enged a fejlesztő, akkor a többi tulajdonos is hasonló követeléssel állhat elő, az pedig általában már nem fér bele a 10 százalékba – mutat rá közleményében a fejlesztő cég. Hozzáteszi: ennek következményeként pedig a tetőterek üresen, a házak felújítatlanul várják sorsukat.

A befektetési ingatlanpiacon a tavalyi 569 millió euró összértékű tranzakció után, az idén mintegy 400 millió eurónyi várható.

Az elmúlt évben 17 tranzakció történt 569 millió euró értékben, az átlaghozamok 7,5-8,5 százalék között változtak ingatlantípusonként. Az ingatlanok leértékelődtek tavaly, de a kevés tranzakció miatt az újraárazás “érzésre” történt, idén viszont már beindul a piac, amely reálisan méri az ingatlanok értékeit – mondta Balla Ákos értékbecslési és piackutatási üzletág-igazgató.
Az irodapiacon az üresedés 23,9 százalék volt az év végén, idén 25 százalék várható, vagyis az A-kategóriás irodák minden negyedik négyzetmétere üres marad. Saly Miklós, az irodabérleti üzletág igazgatója elmondta, hogy az A-kategóriás irodákba annyiért lehet beköltözni, mint korábban a B-kategóriásakba, ezért ebbe az irányba indult a piac. Ez viszont leértékelte a B-kategóriás irodákat.

A múlt évben 181 ezer négyzetméter ipari ingatlan épült, viszont bérleti szerződés csak 140 ezer négyzetméterre született – mondta Beck Tamás ipari ingatlan üzletág-igazgató. Az üresedési ráta 17-ről 21 százalékra emelkedett. Idén a nagyobb bérlők már keresleti piacra számíthatnak, így a bérleti díj is emelkedhet. A várható új felület 120 ezer négyzetméter lesz idén. A kiskereskedelmi ingatlanok piacán a “nem élelmiszer” szektor forgalma 7,6 százalékkal csökkent tavaly. Az üzlethálózatok racionalizálása, a bérleti díj újratárgyalása és az üzletméret csökkenése volt a jellemző tavaly erre a piacra – áll az MTI jelentésében.

Alig néhány hónappal a megnyitó után máris új gazdája van a dél-budai bevásárlóközpontnak.

Megegyezett a budapesti Allee bevásárlóközpont 50%-os részesedésének mintegy 100 millió euró értékű értékesítéséről a fejlesztő ING Real Estate Development és az Allianz Real Estate Germany GmbH – jelentette be szerdán a két társaság.  Az ING Real Estate Development megtartja az Allee tulajdonjogának fennmaradó 50%-át, és továbbra is ellátja a létesítménnyel kapcsolatos vagyonkezelői feladatokat.

A budapesti Allee bevásárlóközpont 2009. novemberében nyitotta meg kapuit, és a központban található több mint 140 üzlet a nyitás idejére bérlőre talált. Az Allee 47 000 négyzetméteren kiskereskedelmi és szórakoztató egységeket és 7 000 négyzetméter irodahelyiséget foglal magában a gyorsan fejlődő XI. kerületben, vonzáskörzetében körülbelül félmillió lakó él.

Túl van a mélyponton a befektetői ingatlanpiac, hogyan alakulnak a hozamok?
Az elmúlt években szinte az összes európai országban megszűntek vagy jelentősen lelassultak a befektetések. A harmadik negyedévben tapasztalt emelkedő befektetési volumen azonban optimizmusra ad okot és bár az egyes piacokon eltérés mutatkozik, a GVA Robertson 11 ország adataiból készült elemzéséből kiderül, hogy mindenki egyetért abban, hogy hamarosan beindulhat a kereskedelmi ingatlan befektetési piac stabilizációja.

A nemzetközi hálózattal működő GVA Worldwide magyarországi tagja, a GVA Robertson Hungary tizenegy európai ország kereskedelmi befektetési ingatlan piacát vizsgálta meg a társirodák adatai alapján. A felmérésében magyar adatokon kívül osztrák, belga, olasz, holland, svájci, angol valamint a skandináv országok adatai szerepelnek.

„Országonként eltérő képet láthatunk, azonban vannak közös vonások is. Minden európai piacon megfigyelhető, bár eltérő mértékben, hogy a harmadik negyedévben megugrott a befektetési kedv, az előző negyedévhez képest ez több mint 40%-os emelkedést jelent a befektetési volumenek tekintetében.” – mondta Tilki Róbert, a GVA Robertson ügyvezető igazgatója. ”A piac túl van a mélyponton, az elkövetkező 1-2 évben a hozamok stabilizációjára, a befektetői bizalom újjáéledésére és a minőségi ingatlan kínálat növekedésére számíthatunk.”- tette hozzá.

Azokon a piacokon, ahol a minőségi termékek kínálata nem elegendő a kereslet kielégítéséhez, a folyamat a hozamok csökkenéséhez vezetett. Az átlagos prime hozamok Európa szerte jelenleg 7-7,5 százalék körül vannak és a GVA Robertson által vizsgált legtöbb országban stabilak. Angliában a hozamok csökkenését megelőzte egy 2007 közepétől kezdődő emelkedés, amely egészen az idei év közepéig tartott, ugyanígy Belgiumban 0,5-0,75%-os emelkedés volt tapasztalható 2009-ben tavalyhoz képest, míg Ausztriában a piac stabilitása miatt a hozamok az átlagoshoz képest alacsonyak idén.

A tavalyi év a magyarországi ingatlan befektetési piacon még mindig jelentősebb aktivitás nélkül zárult.   „Meghatározó üzletkötések nélkül nehéz pontos hozamokat megállapítani; a tranzakciókban gazdagabb kelet- és nyugat európai piacokkal összehasonlítva a magyarországi átlagos prime hozamszint 8,5%-ra tehető. A 2009-es év második felétől érezhető a növekvő befektetői érdeklődés, amely remélhetőleg idén már tranzakciókban gazdagabb évet jelent.” – hangsúlyozta Tilki Róbert.

A GVA Robertson elemzés szerint, bár a gazdasági helyzet feletti aggodalmak még nem múltak el és az ingatlan piacon továbbra is érezhető lesz a visszaesés, a vizsgált országok általában pozitívan látják az elkövetkező 1-2 évet; a hozamok stabilizációjára, több tranzakcióra és a befektetői aktivitás fellendülésére számítanak. Többségükben nem készülnek változásra a befektetői összetételt illetően; kivéve Angliában, ahol az eddigiekhez képest több típusú befektetővel számolnak, illetve Olaszországban, ahol a közeljövőben a német, angol, francia és kevésbé a kelet-európai befektetőkre számítanak.

A drasztikus hitelezési szigorítások ellenére sem mindenki számít jelentős visszaesésre a hitelezésben – már ha van még hova esni a szektornak.“2010-ben nem számítunk drasztikus változásra a hitelpiacon; legfeljebb 1-2%-os bővülésre, 2011-ben azonban várakozásaink szerint komolyabb növekedés indulhat be. – állítja Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója. “A piac továbbra is kétpólusú lesz; bankokkal, akik továbbra is aktív, adott esetben markáns hitelezési politikát folytatnak és azokkal, akik visszafogják a hitelkihelyezést és inkább meglévő portfoliójuk szinten tartásával lesznek elfoglalva.

Az Otthon Centrum Hitel Centere szerint nem várható enyhülés a konzervatív hitelezési arányokban sem, amelyek azt jelzik, hogy a fedezetként szolgáló ingatlan értékéhez mérten mennyi hitel adható; ezeket jelentősen lecsökkentették a bankok tavaly ősszel.

Hosszabb távon viszont a bankok oldaláról egyértelműen optimizmusra adhat okot a nemrég megjelent kalkuláció, miszerint ma hazánkban a lakásállománynak 38%-a jelzáloggal terhelt, ami bőven alacsonyabb a nyugati országok mutatójánál.

A nemrég elfogadott pénzügyi törvények piaci hatását minimálisnak vélik az Otthon Centrum Hitel Center szakértői; mivel a jogszabályi változások leginkább az ügyfelek érdekeit szolgálják, az ő biztonságérzetüket növelik és nem a pénzintézetek hitelezési aktivitását. A Forint hitelek iránt nőhet az érdeklődés, de további alapkamat és díjcsökkenés szükséges ahhoz, hogy teret nyerjenek a devizahitelekhez képest.

Kérdéses persze, hogy azok a vásárlók, akik az állami támogatási rendszerek megszűnése után már képtelenek előteremteni a bankok által elvárt kb. 30-40%-nyi önerőt, vajon milyen módon tudnak majd forráshoz jutni új ingatlanuk megvásárlásához. A lakoter.com által megkérdezett hitelközvetítők szerint néhány ügyfél egészen hajmeresztő, pénzügyi szempontból irracionális megoldással keresi fel őket, mint például az önerő 35%-os THM-el rendelkező személyi hitelből történő pótlása.

A jövő év talán legérdekesebb fordulata a hitelkiváltás elterjedése lehet. Azoknak az ügyfeleknek, akik időben és rendszeresen törlesztik a hitelüket, a bankok különböző ajánlatokat dolgozhatnak ki, amellyel számukra kedvezőbb feltételű hitel konstrukciókat érhetnek el.

Egyes vélemények szerint 2011-ben találhat újra magára az ingatlanpiac, a választásokig azonban már semmi érdemi változás nem várható.

“Várakozásaink szerint a lakásvásárlási hajlandóság 2010. második félévétől indulhat erősödésnek, de a válság előtti, 2008-as ingatlanpiaci helyzet csak 2011. közepére térhet vissza. Az árak alakulása pedig átlagosan a kereslet változásaitól függ; ennek megfelelően a csökkenő tendencia a jövő év első felében még marad. A hitelezési volumenek visszaesése ugyanakkor tartósabb is lehet, mindenesetre az idei évhez képest jövőre némi növekedésre számítunk. Több bizonytalan tényező nehezíti ugyanakkor a jövőbe tekintést, melyek közül a legfontosabb a 2010-es parlamenti választás, ami gyakran jelentett eddig is fordulópontot a piac működésében.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az OC szerint a lakáspolitikában végbe menő óvatos javulás segítheti a piacot; ugyanakkor a választásokig, illetve az azt követő hónapokban még nem várható nagy volumenű döntés, a lakosság tehát minden bizonnyal várakozó állásponton lesz. Ezt némileg ellensúlyozhatja, és már januártól forgalomgeneráló tényező lehet az illetékek jövő évtől bevezetett csökkenése. Lakások esetében, a 4 millió forint feletti rész után a 6-ról 4%-ra csökkenés egy 20 milliós ingatlannál alapesetben 320 ezer forinttal kevesebb illetékterhet jelent az idei évihez képest.

Az OC várakopzásai szerint egy másik jelentős piacbefolyásoló tényező lehet a már elfogadott vagyonadó ingatlanokra kivetett eleme. Ennek bevezetése ugyanakkor, a jelenlegi politikai kommunikáció alapján, a választások eredményén múlik majd. Bár mindezidáig nem volt jellemző, hogy a vevők döntését befolyásolta volna az adóköteles limit figyelembe vétele, jövő év elejétől egyértelműen felkerülhet a keresési paraméterek közé, hogy az ingatlan forgalmi értéke – első lakás esetében – ne haladja meg a 30 millió forintot.